한주 동안 안녕하셨습니까. 이번주는 부동산 매수시 반드시 행해져야 하는 부동산 및 토지 조사에 관해서 알아보도록 하겠습니다. 간단히 살피자면, 부동산 및 건물이나 토지에 관해서 특별한 영향을 끼치는 사실의 유무를 알아보는 조사 입니다.

많은 비용과 시간을 소모하면서 조사를 반드시 행해야 하는 이유는, 조사 결과에 따라서 관여 법전이나 판례에 따라서 매수인이 행사할수 있는 권리를 찾을수 있기 때문입니다. 쉬운 예로, 세틀먼트 기일까지 토지세가 납부되어 져 있지 않으면 판례나 Land Tax Act 43조에 의거하여 계약서을 파기 할수도 있습니다.

이번 컬럼에서 다루는 관련조사는 퀸즐랜드 주 변호사 협회 (Queensland Law Society)에서 명시해 놓은 조사들을 주로 다루도록 하겠습니다.

1.    Title Search

부동산의 실 소유자, 저당 유무 여부, 위치 등을 나타냅니다. 매도인으로 계약서에 기입된 사람이 부동산의 실 소유자 인지, 부동산을 담보로 채권을 행사할수 있는 개인이나 금융기관을 알수 있습니다. 

2.    Local Government Enquiries

관할 정부 단체에서 관련세 (Council Rates Notice), 수도 사용량 등을 알아 볼수 있습니다. 계약서에 의거해서 세틀먼트 기일까지 발생되는 관련세, 수도세 등은 매도인이 부담하여야 함으로 잔금 정산을 위해서 반드시 필요한 조사입니다. 또한 관할 정부 단체에서 관련 부동산을 포함한 구역에 대해 추가적인 개발 유무도 알아 볼수 있습니다.

3.    Land Tax

연채 토지세의 유무 확인합니다. 위에서 살펴본바와 같이 세틀먼트 기일까지 토지세가 납부 되어지지 않은채 계약이 종결될 경우, 매수인이 이전에 발생하여 미납된 토지세에 관해서도 부담하여야 함으로 반드시 필요한 조사입니다.

4.    Queensland Transport, Main Roads & Queensland Rail

행정각부의 하나인 상기 기관에 의뢰하여 도로, 수운 및 철도에 관하여 정부에서 추가적인 개발 계획의 유무를 알아보게 됩니다. 고속도로나 철길 주변에 위치한 부동산일 경우 더욱이 요구되는 조사이기도 합니다.

5.    Contaminated Land and Environmental Management Register

부동산이 위치한 토지에 오염 이나 보호구역 설정 유무를 알아보는 조사입니다. 관련 토지가 해당이 될 경우 매수인은 이부분에 관하여 반드시 사전 공개를 해야 하며, 그렇지 아니할경우 상기 조사를 통하여 계약서를 파기할수 있습니다.

6.    Energex, Ergon or Powerlink

관련 부동산및 토지에 전기가 공급 및 지하 케이블의 통과 유무를 살펴볼수 있습니다. 조사결과에 상관없이 계약파기 권리는 발생되지 아니하나, 상황에 따라 보상을 받을수도 있습니다.

7.    Court & Bankruptcy Register

매수인에 대해 법률 소송이 진행 및 개인 파산 유무를 알아 볼수 있습니다. 매수인이 피고로서 소송에 민사 소송에 패소 하였을 경우나 파산을 한 경우, 원고나 채권자에 대한 보상의 대가로 관련 부동산이 매각될수도 있기 때문에 조사를 행하는것이 바람직합니다.

지금까지 부동산 매수시 행해져야할 가장 기본적인 조사들만을 살펴 보았습니다. 부동산 조사는 종류도 다양할 뿐더러 상당한 비용과 시간이 소요되는 번거로운 부분이 있기도 합니다. 따라서 부동산 매수로 인해 발생되는 비용 최소화의 목적으로 관련 조사를 행하지 않는 경우도 있습니다만, 이는 곳 매수인 스스로가 가지고 있는 법적 권리를 포기함과 같으며, 그로인해 불이익을 당할수도 있음을 명심하여야 합니다.

또한 부동산의 지리적인 특성에 따라 추가적인 조사를 할 필요성이 있으므로 이부분은 담당 변호사와 항상 상담을 하는것이 중요합니다.

다음주는 인지세 (transfer duty)에 관하여 알아 보도록 하겠습니다.

한주동안 평안하시길 빌며, 문의 사항이 있으실 경우 아래 연락처로 문의를 해주시면 감사하겠습니다.

(Disclaimer 상기 컬럼은 Littles Lawyers의 김경태 변호사가 제공하는 법률 컬럼으로서 Littles Lawyers는 이해 관해 법적 책임을 지지 않습니다)