한주 동안 안녕하셨습니까. 이번주는 부동산 매매 계약서 합의후 가장 먼저 발생되는 중요한 권리인 쿨링 오프 기간 (Cooling-Off Period)에 관해서 알아 보도록 하겠습니다.

쿨링 오프 기간은, 쉽게 말하여 매매계약서를 싸인후 특정 상황이 충족되어지는 시일로 부터 닷새의 평일 (5 Business Days) 동안 매수자가 일방적으로 계약 파기를 할수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 이 기간 동안 매수자는 부동산의 객관적인 시장 가치 (Independent Valuation) 를 알아볼수 있으며 또한 계약서 및 앞으로의 진행 사항에 관하여 법적 조언 (Independent Legal Advice)을 받습니다.

그렇다면 쿨링 오프 기간이 언제부터 어떠한 상황이 충족되어져야 발생한다에 관하여 정확한 이해를 하는것이 중요합니다. 관련 법전인 Property Agents and Motor Dealers Act, 364조에는 다음과 같은 예시가 나와 있습니다:-

 공휴일이 포함되지 않은 어느 한 주 월요일에 매수자가 부동산 매매 계약서에 대한 최종 합의를 했을때, 그 주 금요일 오후 5시에 쿨링 오프 기간에 따른 권리가 소멸한다.

여기서 좀더 자세히 살펴 보아야 할 부분은 "계약서에 대한 최종 합의"의 명확한 성립 시기와 형태입니다. 소위 쌍방간 합의된 계약사항을 반영하는 부동산 매매 계약서에 서명을 기입함으로써 최종 합의에 이르렀다 라고 생각하기 쉽습니다만 관련 법전의 의거하여 살펴보면 추가적인 사항을 만족 시켜야 합니다.

쿨링 오프는 매수자, 매수자의 대리인 혹은 변호사가 쌍방에 의해 서명되어진 최종 계약서 및 Warning Statement (PAMD Form 30C) 와 기타 서류 (e.g. Disclosure Statement and etc) 를 전달받은 일짜부터 닷새의 평일동안 진행됩니다.

상기에 명시된 모든 서류들이 의뢰을 받은 매수자의 변호사에게 전달되어지는 방법 역시 관련 법전에 명시 되어있습니다. 예를 들어서 변호사에게 팩스밀리로 서류가 전송되어지는 경우 커버링 레터, Warning Statement, 계약서 그리고 기타 서류의 순서를 따라야 합니다. 이 부분이 지켜지지 아니하였을 경우 쿨링 오프 기간은 모든 서류들이 올바른 순서에 따라 재전송 되어질때까지 시작하지도 발생하지도 않습니다.

따라서 계약서의 서명을 기입하더라도:-

1.    계약서를 포함한 법률에 의거하여 요구되어지는 기타 서류중 하나라도 빠져있거나; 혹은

2.    서류의 전송 방법 (직접전달, 우편, 팩스, 이메일 등)이 올바르지 못할경우;

3.    상기 1번이나 2번으로 인해 발생된 오류가 수정되어지지 않으면

쿨링 오프 기간에 따른 권리는 발생되어지지 않으며 세틀먼트가 이뤄지기 직전까지 매수자는 이것을 근거로 하여 계약서를 파기 할수가 있으며 이미 지불되어진 모든 보증금은 14일 이내에 돌려 받을수 있습니다.

모든 부동산 매매건들이 쿨링 오프 기간을 포함하는것은 아닙니다. 그 예로 부동산의 계약이 경매 (Auction) 을 통하여 발생 하였을 경우 쿨링 오프 기간으로 인해 매수자에게 주어지는 권리는 발생하지 않습니다.

매수자가 쿨링 오프 권리로 계약서를 파기 할 경우 전체 매매금액의 0.25프로를 지불되어진 보증금에서 제외한 잔금만 14일 이내에 돌려받게 됩니다 (Termination Penalty).

매수자의 개인적인 사정으로 인하여 계약서를 파기하고자 할때 쿨링 오프 권리가 반드시 가장 합리적인 선택은 아닙니다. 위에서 살펴본바와 같이 0.25프로의 보증금 몰수가 있기 때문에 만약 거액의 부동산 거래일 경우 이것 마저도 부담스러울수 있기 때문입니다. 이부분에 관한 추가적인 방법은 앞으로 살펴보게될 Finance Clause 에서 힌트를 얻으실수 있습니다 (4부 참조).

다음주에는 Building & Pest Inspection Report Clause 에 관하여 알아 보도록 하겠습니다. 한주동안 평안하시길 빌며 문의 사항이 있으실 경우 아래 연락처로 문의를 바랍니다.

(Disclaimer: 상기 컬럼은 Littles Lawyers 의 김경태 변호사가 제공하는 법률 칼럼으로서 Littles Lawyers 는 이에 관해 법적 책임을 지지 않습니다).