한주 동안 안녕하셨습니까. 이번주는 FIRB에 관하여 알아보겠습니다. FIRB는 Foreign Investment Review Board 의 약자로서, 외국인투자심의위원회 라고 해석할수 있으며 연방 정부의 재무성 혹은 재정부 산하의 감독 기관 입니다.

즉 호주 영주권이나 시민권이 아닌 외국인 신분을 가진 개인이나 기업 혹은 단체가 호주에 직접적인 투자를 하게 될 경우에 승인을 FIRB의 승인을 받아야 합니다.

따라서, 영주권의 신분이 아닌 호주에 합법적으로 거주하는 한국인이 거주의 목적으로 부동산을 구입하게 될 경우 특별 사유가 없는 이상 일반적으로 Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (FATA) 에 의거하여 FIRB의 승인을 반드시 받아야 합니다.

FIRB의 승인 여부를 가늠하는 기준은 다음과 같습니다.

1.    임시 거주 비자를 가진 외국인의 신분으로써,

2.    FIRB 승인 신청후 12개월 동안 호주에 비자법상 합법적으로 머물수 있으며,

3.    구입하고자 하는 부동산이 주거용 목적이고; 그리고

4.    비자가 만료되거나 더이상 호주에 머무르게 되지 않을경우 반드시 매도하여야 한다.

참고로 여행자 혹은 브릿징 비자 소유자는 FIRB의 승인을 받을수가 없습니다. 학생비자의 경우최소 18세 이상의 학생이 인증된 대학이상의 코스에서 최소 12개월동안 공부를 하여야 하고 구입하고자 하는 부동산이 $300,000.00 이하일 경우에만 FIRB의 승인을 받을수가 있습니다.

일반적인 REIQ 계약서에도 외국인이 부동산 구입시 다음과 같은 사항이 기본적으로 10조 2항에 반영되어 있습니다..

              The Buyer warrants that either:- (매수인은 다음과 같은 사항을 보증한다)

1)    매수인의 부동산 구매를 FIRB에서 승인을 하였거나; 혹은

2)    FIRB의 승인이 필요하지 아니하다.

그럼에도 불구하고 매수인의 법적 권리와 보증금을 완벽하게 보호하기 위해서는 Special Condition에 추가적인 조건부가 기입 되는 것이 중요합니다. 10조 2항을 직설적으로 해석하게 되면 어디까지나 매수인이 '보증'만 하게 되어 있고 이는 매수인의 FIRB 승인 여부가 계약서의 성립 여부를 따지는 조건부가 아니기 때문입니다.

그러므로 만약 Special Condition에 FIRB 승인 여부를 조건부로 작성하지 않았고, FIRB의 승인이 이루어지지 않았을 경우 매수인은 계약서를 합법적으로 파기 할수 없습니다. 오히려 매도인이 매수자의 보증조항 위반으로 계약서를 파기할수 있으며 보증금 역시 몰수를 할수가 있습니다.

따라서 다음과 같은 조항이 Special Condition 에 기입되는것이 반드시 중요합니다.

1.    This clause deletes (replaces) Clause 10.2 of the Terms of Contract of the Contract of Sale.

2.    This Contract is subject to and conditional upon Buyer(s) obtaining Foreign Investment Review Board approval [on or prior to dd/mm/yyyy] and notifies Seller(s) or Seller's solicitor in respect of same in writing by 5:00 pm on dd/mm/yyyy.

3.    If Buyer(s)'s FIRB application is declined (unsuccessful or refused), Buyer(s) must notify the Seller or Seller's solicitor in writing and deposit must be refunded with no deduction within 48 hours of the notice.

4.    Buyer(s) must take all reasonable steps to obtain FIRB approval.

한주 동안 평안하시길 빌며 다음주에는 부동산 Search에 관하여 살펴 보도록 하겠습니다. 문의 사항이 있으실 경우 아래 연락처로 문의 해주시면 감사하겠습니다.

(Disclaimer: 상기 컬럼은 Littles Lawyers 의 김경태 변호사가 제공하는 법률 컬럼 으로써 Littles Lawyers는 이해 관한 법적 책임을 지지 않습니다).